Bir Garip Ekonomik Buhran Beklentisi (2): Henüz Değil?

Önceki yazıda başladığımız şekilde Türkiye üzerine bitmek tükenmeyen ekonomik kriz kehanetinin gerçekçiliğini irdelemeye devam ediyoruz. Türk kamu maliyesinin güçlü yapısını ve gerektiğinde ekonominin diğer aktörlerini sınırlı da olsa destekleyebilme gücünün bulunduğunu vurgulamıştık. Peki ya olası bir ekonomik kriz için diğer olağan şüpheliler: bankacılık sisteminin çökmesi, varlık fiyatlarındaki balonun patlaması ve ödemeler dengesi finansmanının sağlanamaması.

Finansal kurumların sağlığını incelemekle bir sonraki kısma başlayalım. 2001 krizinin başrol oyuncusu olan ve sonucunda patronlarına olmasa da vatandaşa, mudilere ve çalışanlarına büyük bedeller ödeten Türk bankacılık sektörüne, BDDK yakın dönem istatistikleriyle göz atalım. Bankaların kreditörlerine güven sağlayan en temel oranı sermaye yeterliliği %16 ile yatay seyrini koruyor. 2010 sonrası başlayan karlılık oranındaki erime ise sonunda durmuş ve yerini kısa süreli toparlanmaya bırakmış durumda (%12). Kredi/ Mevduat oranı %116,9’a ulaşmış olsa da (bu bir rekor), alternatif dış finansman maliyetleri hazine faizlerinden bağımsız bir yükseliş içerisinde değil. Yani bankalar hükümet zoruyla hafif hafif ayaklarını yorgana göre fazla uzatmaya başlasalar bile bunun maliyeti henüz yük yaratmamakta. Türk bankacılığının doğrudan döviz riskini de taşımadığını hesaba kattığımızda, bankalar için son dönemdeki çalkalanma doğrudan bir risk yaratmıyor. Geriye bankacılığın en temel risk unsuru olan kredi riski kalıyor. 2016 yılı itibarıyla takipteki krediler %3,4’e çıkmış olsa da hala Avrupa bankalarına kıyasla kredi portföyleri çok güçlü. Örneğin cari döviz kuruyla tüm bankacılık sektörünün takipteki kredi miktarı yaklaşık 18 milyar dolarken, İtalyan Monte Paschi di Siena bankasının (Faal halde olan Dünya’nın en eski bankası ve aynı zamanda İtalya’nın en kötü durumdaki bankası) takipteki kredi miktarı 54 milyar dolar. Sistemik risk yaratmayacak büyüklükte olan bazı özel bankalarda bu oran tehlike bölgesine girse de ve kamu bankalarının kredi portföylerinin içerisinde her zaman ödenmeme riski yüksek olan siyasi kredilerin varlığını aklımızdan çıkarmasak da; kısa vadede bankacılık sektörünün kredi riski makul seviyede. Sistemi düzenleyen ve denetleyen kurumlar olan TCMB, Hazine, SPK ve BDDK’nın yönetim kademelerindeki nitelik erozyonu önemli bir ünleme neden olmakla birlikte, bankalarımızın hala Basel kriterleri çerçevesinde düzenlenip denetlendiği aşikâr. Dolayısıyla bankacılık sisteminin kendi başına ekonomik kriz yaratmak gibi bir durumu bulunmuyor.

Yatırım yapılan tüm varlıkların fiyatlarındaki olası balon önde gelen kriz nedenlerinden biridir. Finansal enstrümanlar ve piyasalar açısından gelişmiş olmamamızın ve tasarrufları düşük bir ülke olmanın ender avantajı ise hisse senedi piyasalarının ülkemiz için stratejik bir öneme sahip olmaması. Dolayısıyla vatandaşımızın tasarrufunun çok büyük kısmını gayrimenkul yatırımında değerlendirmesi nedeniyle bir tek emlak veya daha geniş bir tabirle gayrimenkul fiyatları stratejik önem arz etmekte. Türkiye’nin 2000’ler öncesinde keşfedilmemiş bir değer olması, küresel likidite bolluğu, konut sahipliğinin kültürümüzdeki yeri (bir diğeri de altın saplantısı), konut kalitesinin artması ve emlak yatırımını Türkiye’ye yönlendiren Araplar gibi çeşitli nedenlerle; 2001 krizi sonrası hem TL hem de dolar cinsi çok yüksek oranlarda konut fiyatlarında artış yaşandı. Bu uzun soluklu yolculuğun sonuna yaklaşıldığı ve sert bir inişin gerçekleşeceği popüler beklentiler arasında. Köyden kente göçün devam etmesi, hala ülke nüfusunun artması ve Suriyeli göçmenler gibi nedenlerden ötürü mevcut ev stoku fiyat ve kira değişimleri balon riski olup olmadığının incelenmesinde odaklanılması gereken doğru noktalar değil. Sağlıklı analiz için büyükşehirlerde yeni inşa edilmiş alım satımından kâr amaçlanan konutları incelemek gerekiyor.

TCMB istatistikleri yeni konutlarda son 1 yıldaki fiyat artış hızının azalışını göstermekle beraber, yatırımcıların özellikle İstanbul’da hala enflasyon üzeri kazandığını teyit ediyor (%13,5 Ekim ayı verisi). Daha detaylı Reidin istatistikleri de İstanbul’da yeni inşa edilmiş/ edilmekte olan markalı konut grubunda özellikle darbe girişimi sonrası fiyat artış eğiliminin yavaşladığına, yalnız gerçekleşen işlem adedinde sert düşüşün olmadığına işaret etmekte. Fiyat artışındaki yavaşlamanın en az hissedildiği grup ise 1+1 ve 50-75 m2 gibi yabancı talebinin daha belirleyici olduğu lüks rezidans sınıfı.

Türkiye’nin ortalama %8 ile hala yüksek enflasyona sahip bir ülke olması, TL cinsi konut fiyatlarında nominal bir düşüş yaşanmasını önlüyor. Ötesi henüz TL cinsi reel değer kaybı gözükmüyor. Bununla beraber konut fiyat değişiminin döviz kuru artışının altında kaldığı bir hakikat. Bu da ilk alarm ışığının yandığı fakat ikinci alarmın yanması için koşulların yeterli olmadığını gösteriyor. Unutmamak gerekiyor ki bir balonun patlamaya başlaması için fiyat artış hızının enflasyon oranının altına gerilemesi ve işlem miktarının ciddi ölçüde azalması gerekiyor. Mevcut göstergeler bozulmaya yer verse de kısa vadede sert bir düşüşe işaret etmiyor. Ötesi Türk Lirasındaki değer kaybının kısa vadede yabancılara konut satışında teşvik edici yönü de bulunuyor. Kur artışı özellikle İstanbul konut piyasasına yabancı ilgisini artırırken, devlet destekli kampanyalara rağmen emlak sektörünün eski yükseliş günlerine geri dönmesi uzak gözüküyor. Son olarak gayrimenkul piyasasının bir bütün olmadığını; ilk olası patlamanın ofis fiyatlarında ya da merkezi olmayan lokasyonlarda (İstanbul Esenyurt’ta 2013’te hem arz hem de talep kaynaklı nedenlerle oluşan lokal balon patlaması) gerçekleşebileceği hesaba katmalıyız. Bu nedenle gayrimenkuldeki fiyat çöküşlerini hisse senedi borsasındaki gibi bir haftada ve tüm alt pazarlarında eşanlı gerçekleşmesini beklemek acelecilik olur.

Diğer taraftan inşaat ve gayrimenkul sektöründe fiyat seviyesi haricinde arz sıkıntısı yaşama ihtimali de bulunuyor. İlk aşamada arz sıkıntısının doğası itibarıyla fiyatlara destek olacağı düşünülse de sektörün faaliyetlerindeki sağlıksız durum talebin de endişeye kapılıp zayıflamasına ve nihayetinde tüm sektörün çökmesine yol açma olasılığı var. Bunun arkasındaki en temel neden inşaat ve gayrimenkul geliştirme sektörlerinin mevcut aşırı borçluluk seviyeleri nedeniyle ucuz finansman bulmakta zorlanmaları. Sektörün mevcut borçluluğuna ek olarak lüks konut ve ofis hariç satışların TL cinsi olmasına rağmen borç yapısının döviz ağırlıklı olması büyük bir handikap. Diğer taraftan hükümetin emlak ve inşaat sektörlerindeki olası sıkıntının siyasi sonuçlarının farkında olması ve her ne pahasına olursa olsun talebi telafi edici ve arzı destekleyici önlemler alma isteğinin görülmesi; yükselen kura rağmen kısa vadede bir çöküş yaşanmasını önlemekte. Bununla birlikte telafi edici önlemlerin Hazine, kamu bankaları ve özel bankalar yolu ile yapılacak olması sektörün ekonomik kriz çıkaran bir neden olmaktan ziyade başlamış bir ekonomik krizde körükleyici etkide rol sahibi olabileceğini gösteriyor.

Şu ana kadar incelemiş olduğumuz argümanları kısaca özetlersek eğer, önümüzdeki 1 yıllık öngörülebilir süre içerisinde kamu maliyesi ve borçlanmasında kötüleşme eğilimleri ortaya çıksa bile bunun hiçbir şekilde kriz yaratabilecek olumsuz potansiyeli bulunmuyor. Bankacılık sektörü de tek başına kriz yaratamayacak ölçüde sağlam yapıda; yalnız olası bir krizde özel sektörün toplu iflasının yükünü kaldıramayarak krizin dalga boyutunu artırma olasılığı var. Benzer bir sonuca emlak sektörü için de varabiliriz. Mevcut gidişatla 1 yıl içerisinde emlak piyasasında arz ve talep kaynaklı olası çöküş gözükmemekle birlikte farklı bir kaynaktan oluşan krizde tutuşturucu etki yapma ihtimali ciddi derecede var.

İlkokul günlerimizdeki notlama sistemine basitleştirirsek eğer; kamu maliyesinden pek iyi, bankacılıktan iyi ve gayrimenkul piyasasından orta not aldığımızı ifade edebiliriz. Serinin bir sonraki ve son yazısında ise en zayıf halka olan dış finansman ihtiyacımız üzerine odaklanacağız. Dış finansmanın ekonomide en ağır ve zorunlu bir ders olduğunu önceden hatırlatmakta fayda var. Mevcut dış finansman durumu, olası riskler, hükümetin elindeki politika araçları ve küresel risk algısı son kısmın ana parçaları olacak.

 

Yazımızı beğendiyseniz sosyal medya aracılığıyla çevrenizle paylaşıp, gönüllü olarak emek veren bizlere destek olabilirsiniz. Ayrıca tüm gönderilerimizi sitemize doğrudan ya da Facebook ve Twitter sayfalarımıza üye olarak takip edebilirsiniz.

Bir Cevap Yazın

Aşağıya bilgilerinizi girin veya oturum açmak için bir simgeye tıklayın:

WordPress.com Logosu

WordPress.com hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap / Değiştir )

Twitter resmi

Twitter hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap / Değiştir )

Facebook fotoğrafı

Facebook hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap / Değiştir )

Google+ fotoğrafı

Google+ hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap / Değiştir )

Connecting to %s