Delirmek İçin Harika Bir Yöntem: İstanbul’dan Ev Almaya Çalışmak

Bir düşünürümüz demiş ki, “insanların toplu halde yaşama arzusu, deliliklerini fark etmeme isteğinden doğar.”

Açıkçası İstanbul’daki ev fiyatlarını gördüğümde hissettiğim şey de tam olarak bu. Delirmişiz ama bunu toplu halde yaptığımız için fark etmiyoruz.

Doktor’un Düşündürdükleri

Geçenlerde doktor bir arkadaşım aradı, eşi de doktor. Gelirleri fena değil, fakat aileden kalan bir servetleri yok. Fatih’te kirada oturuyorlar. Ev sahibi arayıp, evi satacağını söylemiş: “Almak isterseniz buyurun, yoksa satıldığında evden çıkarsanız”. Fiyatı sorduklarında ise 650.000 TL gibi bir rakamla karşılaşmışlar. Doktorumuz 10 yıl boyunca ayda 5500 TL ödemeyi teyit edemeyeceğinden, alamayacağını belirtmiş.

O gece uyuyamamış bizim doktor, bana attığı mesaj: “Karı koca doktoruz, gelirimiz iyi, bu evi biz alamıyorsak kim alıyor? (Beyaz yakanın mülksüzlüğünü anlatan yazımızı yoksa hala okumadınız mı? Buradan okuyabilirsiniz.)

Peki cidden ev alamıyor muyuz? Gelin, kısa bir İstanbul turuna çıkalım, görelim.

“Bizim de bir evimiz olsun”

Şimdi bir senaryo oluşturalım:

7 yıllık evlisiniz. Eşiniz ya da sizden birisi özel bir şirkette yönetici, diğeriniz ise ortalama geliri olan bir memur olsun.  “Bir dikili taşımız olsun” diyerek, ev almaya karar verdiniz.

Siz Maslak’ta çalışıyorsunuz, eşiniz Kadıköy’de çalışıyor. Eşinizle geliriniz toplamı, aylık 15.000 TL net (bu rakamın Türkiye hatta İstanbul standartlarının çok çok üzerinde olduğuna dikkat edin lütfen). Arabanızın taksidi bitti, kenarda da düğünden gelen altınlardan, biraz da üzerine sizin eklediğiniz para, toplam 100.000 TL var. Geri kalanı için 10 yıllık krediye gireceksiniz. Böylece, kendinizi krediniz bittiğinde bir ev sahibi, bir nebze daha güvende hissedeceksiniz. Fakat, ev kredisi öderken aynı zamanda kira ödemek çok zor olacağından, oturabileceğiniz bir ev almak istiyorsunuz.

Şimdi, başlayalım turumuza. Bu turda sahibinden.com’u kullanacağız. Arama kriterlerimiz basit:

100 m2’den büyük, 3+1 odalı, 5 yıldan yaşlı olmayan, ara katta ve site içinde, krediye uygun.

Öyle güney cephe, dış yalıtım, çok merkezi olsun, deniz görsün, önünden metro geçsin, otoparkı kapalı olsun, havuz mavuz gibi koşullar koymadık.

İnternette fiyatlar biraz şişirilmiş oluyor, fakat evi aldığımızda, %4 alım satım vergisi, %3 emlakçı payı, perde vs. gibi giderlerle düşünüldüğünde, pazarlık payı ile bu masrafların birbirini götürdüğünü varsayıyoruz.

En uygun konut kredisi 0,88; hesaplar 10 yıllık ödeme planı üzerinden (Ortalama fiyattan cepteki 100 bin lirayı düşüp kredilendiriyoruz)

Aşağıdaki tablolarda, TL cinsinden en düşük, en yüksek ve ortalama fiyatlar var.

İstanbul Turu

  • Beşiktaş

İlk olarak nerede oturmak isteriz hem yakın, hem de vapur var: Beşiktaş. Fakat aylık 26.000 TL taksit ödeme önümüzdeki 10 yıl filan pek mümkün görünmüyor.

Minimum Ortalama Maksimum
         1.590.000      2.000.000      3.500.000
  • Sarıyer

Eşinize biraz zor olacak ama Sarıyer de güzel yer. Fiyatlar pek öyle değil ama. Ayazağa’da iki daire dışında fiyatlar 2 milyona yakın. Aylık 19.000 lira taksit ödemek de yürek istiyor.

Minimum Ortalama Maksimum
             635.000      1,500,000      1.888.000
  • Şişli

Hadi yine iyisiniz, Şişli biraz daha erişilebilir fiyatlarda. Fakat, sizin için değil. Aylık 16.000 TL halen toplam gelirinizi aşıyor.

Minimum Ortalama Maksimum
             800.000      1.300.000      2.400.000
  • Kağıthane

Artık biraz umutsuzlaşmaya başladınız, Kağıthane sizin hayal ettiğiniz yer değil. Olsun, yeni Maslak diyorlar oraya, çok yükselecekmiş fiyatlar(!), hem yatırım olur.

Minimum Ortalama Maksimum
             500.000          750.000      1.000.000

Burada, 500.000 TL olan evi cidden almak istemezsiniz, ortalama eve bakarsak, ayda 9.000 lira düşüyor ödeme. 10 yıl boyunca 9.000 TL ödeyeceksiniz, 6.000 TL ile yaşayabilir misiniz? Mümkün değil.

  • Beyoğlu, Fatih, Zeytinburnu

Buralarda bizim kriterlerde pek ev kalmamış. Açıkçası, Fatih’te bir eve 1 milyon, Zeytinburnu’nda da bir eve de 700.000 TL vermek için delirmiş olacağınızdan, buraları atladık.

  • Bakırköy

Bakırköy fena olmazdı hani. Tabi, ayda 10.000 TL ödeyebilseydiniz.

Minimum Ortalama Maksimum
             750.000              950.000          1.650.000
  • Üsküdar

Avrupa yakasında geri kalan yerler uzak geldi, bir de Anadolu yakasına bakalım. İstanbul’un silüetini oluşturan Üsküdar, ne dersiniz?

Minimum Ortalama Maksimum
             550.000              800.000          1.600.000

Açıkçası, Ünalan mahallesinde tek bir daire hariç halen fiyatlar ödenebilirin çok üzerinde. Aylık 9.500 TL, ödenmesi mümkün değil.

  • Kadıköy

Körler diyarı Kadıköy’de de sonuç hüsran.

Minimum Ortalama Maksimum
             700.000              950.000          1.600.000

Ataşehir’e daha hiç bulaşmadım.

Bu listeyi sonsuza kadar uzatabilirim fakat uzatmayacağım. Tersten gidelim, ayda kenara koyabileceğiniz rakam, 5.000 TL. 10 yıl boyunca bu taahhüte girelim, ek olarak da başta belirttiğimiz 100.000 TL var. Ne kadarlık bir ev alabiliriz?

10 yıl boyunca ayda 5.000 TL ödeyerek, 370.000 TL’lik bir kredi çekebiliriz, ek olarak cepteki 100.000 liramız ile birlikte, alabileceğimiz ev 470.000 TL.

Bu şekilde önümüze İstanbul’da 700 küsür ev çıkıyor, bu evlerden 140 tanesi Beylikdüzü’nde, 80 tanesi Silivri’de, 30 tanesi Büyükçekmece, 30 tanesi Esenyurt. 120 tanesi Pendik, 80 tanesi Tuzla, 50 adet Sancaktepe ve 50 adet de Çekmeköy. Diğer tek tük kalanlar ise, genel olarak indeksleme hatası, yanlış bilgi ya da bir şekilde problemli ilanlar.

Evet, durum bu. Türkiye standartlarının çok üzerinde gelirinize rağmen, ev almaya niyetlendiğinizde İstanbul’da payınıza düşen Pendik ve Beylükdüzü.

Peki, o zaman bu evleri kim alıyor? Kim satıyor?

İstanbul’un ev fiyatları endeksi

Aşağıda, TÜİK’in yayınladığı ev fiyatları endeksi var. Buna göre, 2011 Ocak ayında 100 lira olan bir ev, bugün 280 lira.

Delirmek İçin Harika Bir Yöntem İstanbul_dan Ev Almaya Çalışmak 2

Peki, grafiğin skalasını aynı tutarsak, Türkiye’de enflasyon ve sonuç olarak ortalama maaşlar ne kadar değişti? Özetle, 2011 Ocak ayında 100 lira olan bir şey, 2016 sonunda 160 lira olmuş. Aradaki farka bakar mısınız? Maaşlar 100’den 160’a giderken, evler 280’e gitmiş.

Delirmek İçin Harika Bir Yöntem İstanbul_dan Ev Almaya Çalışmak 3

Bunu şöyle de değerlendirebiliriz, eğer hiç enflasyon olmasaydı, İstanbul ev fiyatları, 1.75 katına çıkmış. Yani, geliriniz değişmiyor, ama ev fiyatları 1.75 katına çıkmış.

Üstteki hesaba göre, 6 sene önce kenara maaşınızın ücte birini koyarak alabileceğiniz ev, bugünün parası ile 825.000 TL karşılığı iken, şimdi 470.000 TL karşılığı ev maksimum olabiliyor. Burada ayrıca İstanbul’da aşırı şekilde fazla yapılan konut arzını da göz önünde bulundurun. (Kentsel dönüşümde tek veya iki katlı pek çok ev yıkılıp, 7-8 katlı evler dikiliyor, ek olarak aşırı miktarda alan imara açılıyor. Örneğin Esenler’de askerden boşalan alana 50.000 konut yapılıyor)

 

Sadece İstanbul mu?

Burada tek problem İstanbul değil, fakat bir ürün olarak pazarlanan, yaşanacak yerden çok bir metaya dönüşen bir şehir olan İstanbul, bunun en açık örneğini gördüğümüz yer. Türkiye genelinde de benzer bir tablo var. Ortalama olarak, 6 yılda fiyatlar %120 artmış, TÜFE’de bu oran %60.

 Delirmek İçin Harika Bir Yöntem İstanbul_dan Ev Almaya Çalışmak 4

Sonuç

Sonuç olarak, İstanbul, kontrolden çıkmış durumda. Gelirini İstanbul’da elde edenlerin eğer çok yüksek paralar kazanmıyorlarsa ya da aileden bir servetleri yoksa, merkezi bir yerden, oturulacak standartlarda ev alması çok zor. Anlatmaya çalıştığım gibi, bu durum altı sene önce bu seviyede değildi, daha öncesi için elimizde veri yok, fakat apaçık ortada ki, daha da eskilerde, ev almak çok daha kolaydı (ev kredisinin ve düşük faizin Türkiye’de geçmişi altı seneden daha öncelere dayanıyor).

Açıkçası, İstanbul pazarlandıkça pazarlanıyor. Yaşadığımız, nefes aldığımız, paylaştığımız bir yaşama alanından, bir pazarlama metasına dönüştürülüyor. İnsanlar, liberallerin inşaata endeksli olduğunu düşünmeye eğilimli, fakat durum hiç öyle değil. Sadece liberal bir bakış açısı ile bile, konut sektörü, cepte para olduğunda büyümesi gereken bir sektör. Örneğin, sanayi ya da turizm gelirleriniz çok iyi, fazla paranız var, işte bu parayla ev alabilirsiniz. Üstelik, Zürih, Berlin, Londra ya da başka herhangi bir Avrupa metropolünü gezerseniz, hiç de bu kadar ev arzının yapılmadığını, illa şehir pazarlanacaksa, konutlar dışında kültür, sanat ve iş turizminin pazarlandığını, Amsterdam gibi küçücük bir şehrin, İstanbul’dan kat kat fazla, öyle şehri gelene geçene pazarlamadan ne kadar değer üretebildiğini göreceksiniz. Yani şehir pazarlanacaksa buyrun, elimizden geleni yapalım, ama konuttan başka satabileceğimiz bir şey olmalı, her yeri konut yapamayız değil mi? (Acaba yapabilir miyiz?)

Son on yılın ortalama %5’e bile varmayan ekonomik büyümesi ve artan bireysel borçluluk oranları dikkate alındığında, İstanbul ev fiyatlarındaki şişmenin, tamamen yapay ve ucuz krediye bağlı olduğu çok çok açık. İstanbul’u hem cep yakar hem orta direği mülksüz hale getiren bu politikaların bir yan etkisi daha var, İstanbul’un yaşanılamaz hale gelmesi. Trafiğin arttıkça artması ve aynı trafiğe sizin daha çok para ödemek zorunda kalmanız (köprü, tünel, bağlantı yolları).

Kabul edin, artık İstanbul’u tanıyamıyorsunuz, ona yabancılaşıyor ve sürekli kaçamaklarla ondan kaçmaya çalışıyorsunuz.

Bir sonraki yazımızda, İstanbul’un nasıl bu hale nasıl adım adım geldiğini (kredi, banka, inşaat üçgeni) ve ona nasıl yabancılaştığımızı (insan bu garabet sitelere harbiden ısınamıyor, Necip Fazıl’ın, Orhan Veli’nin İstanbul’u olduğunu kabullenemiyor), aslında bugünü kurtarırken geleceğimizi nasıl ipotek ettiğimizi anlatmaya çalışacağım.

Delirmeden kalın, esen kalın.

 

Yazımızı beğendiyseniz sosyal medya aracılığıyla çevrenizle paylaşıp, gönüllü olarak emek veren bizlere destek olabilirsiniz. Ayrıca tüm gönderilerimizi sitemize doğrudan ya da Facebook ve Twitter sayfalarımıza üye olarak takip edebilirsiniz.

7 thoughts on “Delirmek İçin Harika Bir Yöntem: İstanbul’dan Ev Almaya Çalışmak

  1. Merhaba, öncelikle emeğinize sağlık. Detaylı bir araştırma ve uzun uğraşlar sonucu bir yazı çıkarmışsınız. Büyük ölçüde doğru tespitler içeriyor ama genel olarak zaten kötü durumda olan gerçekleri abartarak daha da kötü göstermeye çalışmışsınız.

    Evet şu an İstanbul’da ev almak çok zor. Varolan sistem gittikçe kötüleşiyor ve ben bunu asla savunmuyorum. Yalnız şöyle bir durum var, örneğin Şişli’de, Beşiktaş’ta veya Zeytinburnu’nda site bulmak da çok zor. Zaten çarpık kentleşme olan bir şehirde yaşıyoruz. Özellikle nüfusun yoğun olduğu yerlerde site değilde tek tek yeni binalar inşa ediliyor. Örneğin 2-3 ay önce Şişli’de yapılacak sıfır daire için orta kat fiyat almıştım ve rakam 600.000 TL idi. Metroya yakın ve gayet oturmak isteyeceğiniz türden bir daire. Ek olarak Zeytinburnu için oturmak istemezsiniz demişsiniz ama size uzak ve ters olan bir yer başkalarına yakın olabilir. Bir örnek baz alıp ilerlemek mantıklı ama dediğim gibi Zeytinburnu’nda oturanlara sorsanız orası onlar için İstanbul’un merkezi 🙂

    Benim bu yorumu yazmaktaki amacım şu, insanlarımızın zaten umudu kırılmış ve hayattan bıkmışlar. Bi hedef koyup gerçekleştirmek gittikçe zorlaşıyorken örnek baz alınan kriterler Avrupa ülkeleri için idealken bizim ülkemide başlangıç için maalesef biraz yüksek olabiliyor.

    Kriter olarak 80 metrekare, 2+1 zemin kat dahil olacak şekilde 10 yıldan düşük evler ve sitede olma şartı aranmadan güncellenirse bu rakamlar ciddi oranda değişecektir. Aylık toplam geliri 15.000 TL olan bir aile ev alamıyorsa biz bitmişiz demektir 🙂 Bence halen az da olsa umut var. Sevgiler.

    Beğen

    1. Merhaba, ihtiyaç listesini belirlerken biraz kendi ihtiyaçlarımdan yola çıktım. Mesela ben hiç istemesem de, sık seyahat ettiğim için ve eşim geceleri korktuğu için -güvenlikli- site düşünmek zorundayım. Evlerin yeni olmasına gelince, kesinlikle esnetilebilecek bir kural, fakat evin “masrafsız” olduğunu düşünmek için kolay bir yol olarak geldi. Yani, pek çok standardı sağlıyor yeni diyince… Yoksa, bu kadar ev arzından şikayet ederken, yeni ev aramak saçma tabi. Öte yandan, o kadar çok yeni ev yapılıyor ki, biraz eski ev alırsanız hiç satamayacağınızdan korkuyorsunuz. Yani, 10 senelik ev alsam, 10 sene otursam, 20 senelik oluyor…

      Beğen

    2. Hocam tamam da, bu insanlar sadece eve mi para verecek. Çocukların eğitimi, kendi hobileri, sosyal hayatları. Sadece ev kredisi ver zombi gibi yaşa olmaz..

      Beğen

    1. üsteki yorumumu kopyalıyorum: Hocam tamam da, bu insanlar sadece eve mi para verecek. Çocukların eğitimi, kendi hobileri, sosyal hayatları. Sadece ev kredisi ver zombi gibi yaşa olmaz..

      Beğen

Bir Cevap Yazın

Aşağıya bilgilerinizi girin veya oturum açmak için bir simgeye tıklayın:

WordPress.com Logosu

WordPress.com hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap / Değiştir )

Twitter resmi

Twitter hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap / Değiştir )

Facebook fotoğrafı

Facebook hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap / Değiştir )

Google+ fotoğrafı

Google+ hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap / Değiştir )

Connecting to %s